Уверен, что по данному блогу, вы поняли, моя специализация – вопросы гражданского права. Особенный интерес и важность здесь представляют дела, напрямую связанные с землевладением. Более того… Если дело касается споров о праве управления или аренды земельных владений – оно крайне сложно в процессе доказывания, как в суде первой, последующих, так и высших инстанций. Однако, интерес сторон к земле, в непосредственной в близости от Москвы, растёт как цена на унцию золота.

Предлагаю на трех процессах рассмотреть методы и способы разграничения земельных участков.

Процесс первый – о придомовой территории.
Процесс второй – об установлении права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).
Процесс третий – аферы при продаже жилья, и земельных участков.

 

КАДАСТРОВЫЙ ИНЖЕНЕР НАЙДЁТ ГРАНИЦЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Процесс первый, или страсти вокруг придомовой территории.

Вот уж действительно говорят, что земля золото. Жители мегаполисов добавляют, а если это - придомовая территория, то платина. Дело могло бы быть достаточно рядовым. Таких процессов великое множество по столице, да и по всем крупным городам России. Далеко не все дела заканчиваются победой истца. Наш случай победный, и во многом достаточно показательный. Не исключено, что среди ваших друзей и знакомых есть те, кто оказался в похожей ситуации. Люди, которые купили квартиру в жилом комплексе и уже прожили в ней несколько лет. В одно прекрасное утро, они узнают о том, что их право на парковку, детскую площадку и прогулочные дорожки может быть утрачено. Более того, право это собирается отобрать застройщик соседнего комплекса. Комплекса, который был построен многие годы спустя. Впрочем, ближе к делу.

В один из московских областных судов обратились с иском мои истцы.

Иск был адресован к ООО "…", и администрации городского округа … Московской области. Иск – о восстановлении нарушенного права пользования земельным участком, признании незаконными действий администрации по формированию границ земельного участка площадью 1000 кв. м

В последующем истцы дополнили свои исковые требования и просили суд признать недействительным (ничтожным) договор аренды от …2009 г. между ответчиками на земельный участок площадью 1000 кв. м.

В обоснование своих требований истцы ссылались на то, что они являются сособственниками жилого дома расположенного по адресу: Бурина,1. Придомовая территория площадью 8421 кв. м была сформирована вступившим в законную силу решением … городского суда от …2008 г., земельный участок при доме перешел в общую собственность совладельцев дома с момента приватизации квартир в доме.

Представители ООО "…" без уведомления истцов сломали их забор, разделяющий смежные земельные участки и стали осуществлять захват части придомовой территории истцов, ссылаясь на оспариваемые постановления администрации.

По мнению истцов, они в соответствии со ст. 16 ФЗ N 189-ФЗ от 29.12.2004 г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" имеют право постановки на государственный кадастровый учет своего земельного участка при доме площадью 8500 кв. м в границах сформированных решением суда. Ответчиками без уведомления истцов и без учета их законных прав и интересов, незаконно проведено формирование границ земельного участка из части придомовой территории истцов по границам сформированного ранее решением суда.

Подобное нахрапистое поведение обидчика характерно для криминальных сериалов и социальных ток шоу. Однако, моим истцам, было не до шоу и кино.

Тем более, что ответчиком достаточно агрессивно выступал и представитель администрации. Представитель Администрации городского округа … Московской области возражал против удовлетворения иска, указав, что при формировании участка ООО "…" не было информации о наложении участка на границы участка придомовой территории истцов.

Представители ООО "…" возражали против удовлетворения иска, пояснив, что при формировании участка площадью 1000 кв. м по адресу: Бурина 1, прошли много инстанций, все необходимые документы подписаны, никаких вопросов не возникало. Согласования были только с администрацией, поскольку весь участок принадлежит ей, участок просили под автопарковку. До дома около 50 метров - парковка не должна мешать истцам.

То есть, если рассмотреть ситуацию вне казенных формулировок, всплывает неприглядное. А) Договоренность ООО «…» с администрацией. Б) Попытка запутать процесс ложными утверждениями. В) Безоговорочная гегемония администрации в данном процессе.

Справедливое разрешение процесса требовало необходимых документов и обстоятельного подхода. Кроме того, нужно было оспорить постановление Администрации г.о. … о передаче земельного участка в аренду ООО "…".

Однако, начать стоило с того, что весьма доходчиво представлено в п.1 статья 36 Жилищном кодексе РФ (…). И конечно, еще уповать на справедливость судей в данном процессе.

Судом было установлено, что истцы как собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме являются участниками права общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: Бурина, 1. На что имеются соответствующие документы. Заключение кадастрового инженера (представленное, как заключение специалиста о наложении границ) подтвердило факты, изложенные в документах: генплан, акты межевания и наложении кадастровых координат поворотных (реперных) точек границ спорного участка.

Решением … городского суда от … 2010 года исковые требований истцов удовлетворены: Признаны незаконными действия Администрации г.о. … по формированию границ земельного участка площадью 1000 кв. м., аннулирована указанная кадастровая запись, а земельный участок с этим номером снят с кадастрового учета. Признаны недействительными постановления Администрации г.о. … о передаче земельного участка в аренду ООО "…", а также сам договор аренды указанного земельного участка. Вопрос об обращении в апелляцию не возник, но при случае всегда имеются образцы апелляционных жалоб.

Юридические вопросы и ответы, касающиеся землеустройства и землевладения, возникли еще на заре цивилизаций. Земля была не только местом проживания и сельскохозяйственных угодий. За землю боролись, причем весьма основательно. Век двадцать первый не исключение для борьбы за землю. Разве что способы борьбы теперь иные. Совсем не обязательно брать в руки мечи и топоры. Тем более сейчас, когда продается все и вся. И попасть в сети обмана, отнюдь не составит труда. Извечным камнем преткновения всегда будет оставаться земельный участок, и самые разнообразные на нем строения. От двухэтажных дачных домиков до многоэтажных жилищных комплексов.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК «ПОЗОЛОЧЕН» И ПРОДАН.
СКРЫТЫЕ ПРОБЛЕМЫ «ЗОЛОТОЙ» ЗЕМЛИ.

Я вспоминаю о том, как много клиентов рассказывали в письмах мне приблизительно об одних и тех же обещанных далях. Проживая в разных уголках нашей огромной страны, они говорили об одном и том же оазисе. Описание этого чудесного места в Мурманске практически полностью совпадало с описанием подобного строительного комплекса в Твери.

В качестве третьего показательного процесса хочется привести буквально список гражданских дел – близнецов. Вращаются они вокруг одного и того же. Аферы при продаже жилья, и земельных участков. С той лишь разницей, что у истцов, по документам, разное место проживания по всей территории РФ. А вот проблема одна – куплено совсем не то, что продавалось.

Итак, процесс третий, а вернее – процессы об обманутых надеждах. Миллионы разноцветных  рекламных плакатов сулят райское будущее при покупке квартиры в новом экологически чистом районе Челябинска или Таганрога (что само по себе уже настораживает). Рекламные баннеры дрожат на ветру, стараясь перещеголять друг друга в емкой оценке светлой перспективы. Уютное гнездышко для семьи, комфортабельное и безупречное строение, созданное для счастья на грешной земле. Все блага мира разом оказываются в этом, специально Богом именно для Вас выбранном, уголке и минусов не наблюдается. Цена – приемлемая, расстояние от города – смешное. Покупателям навязывается (именно так, а не иначе) картина светлая, пасторальная, лишенная недостатков. Название для райского жилища подбирается и яркое, и с достоинством. Причем неподалеку, обязательно чудесное озеро. И беседки, и воздух, и жизнь, и слезы счастья.

Правда, на поверку всегда побеждала суровая реальность.

Волшебное озеро превращалось в мутноватый пруд, о лебедях и журавлях вежливо умолчим. Система очистных сооружений и канализация характер имела весьма условный, и устоять должна была только при продаже. Системы въезда, выезда и парковки приобретали очертания бурого пустыря, без намека на продолжение строительства. Это уже не говоря о том, что при подобном раскладе обнаруживались сотни грубых недоделок и недоговоренностей в самом жилище. Деньги были потрачены впустую, обживать подобное – мало кому хотелось. Большинство подобных комплексов скорее напоминают выселки, нежели грамотно построенный комплекс. И количество подобных дел с каждым годом растет, а обманутых вкладчиков не уменьшается.

Некоторые умудряются сдавать свои воздушные замки другим. Этот афоризм получил достойное продолжение в обмане моих истцов. По большому счету, после продажи замков воздушных, строительным аферистам хватает на замки реальные. Вот только жить в них будут они сами.

Тот самый случай, когда я могу предупредить Вас, возможно уже теребивших в руках брошюру о строящемся оазисе. Та самая ситуация, когда Вам нужен не агент, ласково продолжающий свои рекламные бредни в Калуге или Новосибирске, Пензе или Магнитогорске. Весьма разумное решение – найти время подумать и взвесить все за и против. Наиболее грамотное и обстоятельное – пригласить практикующего «строительного юриста» (с командой экспертов строителей, землеустроителей). Именно он, проверив проектную документацию на дом и коммуникации (вода, канализация…), фактические санитарно-пожарные разрывы, генплан, акты межевания и кадастровые координаты поворотных (реперных) точек – убережёт от сомнительной покупки.

Пусть я не услышу горячего спасибо лично от Вас, но поверьте, эта действительно не медвежья услуга, избавит многих от бесполезных походов  по судам и кабинетам.

 

Безусловно, все три процесса здесь – частный пример наиболее показательного. Однако, во всех перечисленных ситуациях, набольшая необходимость – в наличии грамотного и практикующего юриста.

Умение ценить свое время равноценно умению создавать достойное к себе отношение. Что-то мне подсказывает, что у вас все в порядке и с первым умением, и со вторым. А в этом случае, как любил говорить Антон Павлович Чехов, «Всегда приятно иметь дело с толковым человеком».

 

Границы земельных участков.

Землеустроительная экспертиза ответит на вопросы пересечения или наложения границ земельных участков.

В связи с частыми обращениями граждан в территориальный орган кадастрового учета Роснедвижимости «об уточнении местоположения границ учтенного ранее участка в случае, если по кадастровым сведениям такие границы пересекаются с соседними земельными участками принимая во внимание отсутствие земельного спора с соседями», - рекомендую учитывать часть 3 статьи 26 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Где указана следующая процедура…

Материалы учета работ по уточнению границ ранее учтенного земельного участка выполненные кадастровым органом включают:

- извлечение из кадастровой карты с описанием первоначальных и уточненных границ участков;
- документированные сведения об описании и согласовании границ, имеющегося в плане смежного участка;
- акт составленный по результатам мероприятий со списком новых координат характерных точек границ земельного участка;
- решение территориального органа кад.учета по рассмотренным документам о возможности уточнения кадастровых сведений, если координаты точек границ ранее учтенного участка определялись неверно.

Указанное решение может регистрироваться в регистрационно-контрольной форме.

Внесение соответствующих сведений в гос.кадастр недвижимости осуществляется органом кадастрового учета на основании материалов по уточнению границ ранее учтенного участка, что предусмотрено частью 14 статьи 45 Закона. Материалы землеустроительного дела помещаются в кадастровое дело ранее учтенного участка, а собственнику участка направляется письмо и выписка, содержащая уточненные сведения о местоположении границ этого участка.

Подобная информация тяжела, как для понимания и для запоминания, так и для обоснования в суде.
Для этого есть специалисты и юристы нашей экспертной организации. Рады помочь советом.
Обращайтесь, как по телефону, так и по электронной почте. 

 

Методы экспертов землеустроителей.

Методы съёмки ситуации, рельефа и технологии съёмки. Завершив создание теодолитного или тахеометрического «хода» (топографическая съемка), начинается следующий этап создание топографического плана, содержащий основную информацию. Топографическая съёмка – это геодезические работы на местности для составления топографических карт и планов.

Съёмки делятся на планы мелких и крупных масштабов (1:500, 1:1000, 1:2000, 1:5000). Съёмка элементов и отображение их на топографических планах - элементы местности, застройки, благоустройства, коммуникации подземные и наземные, возможно и рельеф местности.

Шесть методов съёмки:
- съёмка нивелированием поверхности;
- фототеодолитный;
- тахеометрический;
- аналитический;
- аэрофототопографический;
- съёмка с помощью спутниковых приёмников.

Съёмку элементов равнины при высоте рельефа через 0,5 м выполняют нивелированием поверхности. Выделяют нивелирование: по квадратам или по параллельным линиям.    

Наземная фототеодолитная (фототопографическая) съемка применяется в горной открытой местности. 

Для планов незастроенных или малозастроенных участков, линейных объектов дорог, трубопроводов и иных коммуникаций используется тахеометрическая съёмка. Она производится с исходных точек – пунктов любых опорных и съёмочных геодезических сетей. Съёмка может быть создана в виде теодолитно-нивелирных или тахеометрических ходов. 

Аналитический метод съёмки распространяется на внутриквартальные застройки, фасады зданий, проезды к ним. Съёмку выполняют четырьмя способами: 

а) способ перпендикуляров
Используют при съёмке садовых участков, дорог, границ сельхоз угодий, рек, озёр, строений и других контуров с не ясными границами и если съёмочный ход проходит от фасадов не далее 8 м при съёмке в масштабе 1:2000. Опускаем из исследуемых точек на съёмочную линию перпендикуляры, измеряем расстояние от точки до перпендикуляра, а после длину самого перпендикуляра. Следом результаты съёмки заносим в абрис.

б) створный способ
Применяется для съёмки контуров ограниченных прямыми линиями. Вокруг участка прокладывают теодолитный «ход», и методом перпендикуляров или засечек выполняют съёмку контуров.

в) полярный способ
Применяют для съёмки точек ситуации, удаленных от съёмочного хода (нетвердые контуры – деревья, границы угодий, кусты), где расстояние измеряется с помощью лазерной рулетки, рулетки, и т.д. Устанавливают теодолит над точкой съёмочного обоснования, далее выполняется вращение лимба по линии теодолитного хода по точкам передней или задней и начинается измерение углов от ориентира до предметов.

г) способ засечек (линейных и угловых)
Измеряя угол с двух противоположных пунктов от линии хода, на которой пункты лежат до точки нужного предмета, где углы пересекаются, то это способ угловых засечек. Но если мы измеряем расстояния от одного пункта до двух точек лежащих на линии хода и расстояния от этих точек до точки нужного нам предмета, тогда это способ линейных засечек.

Аэрофототопографическим методом на больших территориях составляются топографические карты и планы всех масштабов. С самолета с определенной высоты фотографируют местность. Топографический план по снимкам создают с помощью цифровых фотограмметрических систем, которые позволяют преобразовывать снимки и получать цифровые модели местности.    

Крупномасштабной топографической съёмкой является съемка с помощью спутниковых приёмников. В реальном времени с погрешностью 2…3 см определяют координаты и высоты точек местности.

Судебная экспертиза должна быть проверяема.

6 типичных ошибок эксперта землеустроителя и пример для рецензирования.

В твоей судебной экспертизе описаны методы исследования?

С уважением, Олег Чегин.
OlegChegin@Mail.ru

#юристОлегЧ

 

Кадастровый инженер вопросы.

Судебная тяжба напоминает войну. Или, если вам это больше нравится, игру в шахматы. В бизнесе мы обычно заняты тем, что пытаемся захватить чужие крепости или чужую торговлю. Для этого требуются немалые навыки и знания. Мы должны иметь подготовку и опыт, а также надлежащее оснащение.

Мы не имеем права недооценивать противника, очень важен стратегический ум нашего представителя (кстати, большая редкость). Нам нужны союзники: секретари, госслужащие, специалисты и эксперты. Ты спросишь, - "К чему разговор"? А к тому что без поддержки специалиста (читай "эксперта"), без внесудебной экспертизы входить в судебный процесс просто глупо.

Часто иск заявляют без экспертизы, а другая сторона отказывается от судебной экспертизы. Судье приходится самостоятельно обращаться к кадастровому инженеру. Если истец упустит возможность представить "влиятельные доказательства", то исход дела может быть не в его пользу.

Консультируйся@Быстро.ru
тел.: (495) 226-45-46

 

Особенности проведения судебной землеустроительной экспертизы.

В настоящее время началась кадастровая съёмка земельных участков, где по сравнению с планами Бюро технической инвентаризации БТИ даются длины линий и углы поворота. В судебной и арбитражной практике сложилась «неправильная линия», за основу берут кадастровую съёмку, сделанную по факту границ без учёта юридической основы землепользования.

Реконструкция и расширение проезжей части, а также проводка коммуникаций городского хозяйства по улицам дачных кооперативов и бывших деревень ведется по СНиП 2.07.01-89 «Планирование и застройка посёлка городского типа» ширина проезжей части должна быть не меньше 6 м. В настоящий момент более 70% дорог в посёлках имеют ширину не более 3-4 м. Прокладка коллекторов городского хозяйства и других коммуникаций по улицам, имеющих зону отчуждения до 2-х м, а также включая пешеходные тропинки, регламентируют ширину улиц не менее 10 м. Возникает необходимость менять «красные» границы земельных участков.

При разделе суд имеет право корректировать вопрос землепользования между совладельцами по факту пользования с совпадением площадей согласно приватизации. Вопросы взаимоотношения с судьей подробно рассмотрены здесь... Если ты еще не нашел юриста прочти полезно. Или обращайся в нашу экспертную организацию, в штате есть юрист с пятнадцатилетним стажем землеустроительных споров.

На практике к землеустроительной экспертизе привлекаются в основном эксперты-строители, которые не владеют специальными познаниями в области землеустройства и геодезии. Землеустроительная экспертиза должна выполняться специалистами, имеющими землеустроительное или геодезическое образование.

В 95% экспертных замечаний по вопросам землепользования эксперт не указывает ни инструмент, ни среднюю относительную погрешность измерений площадей земельных участков.

Имея нормированные значения определения линий и площадей, эксперт обязан отметить качество своих измерений. Это уберет разногласия эксперта и специалиста земельного комитета, часто присутствующего на судебном процессе.

Доказывая преимущества, особенно спутниковых методов, специалисты земельных комитетов умалчивают, что результат получен с какой либо точностью, тем самым вводят суд в заблуждение. При повторной экспертизе часто получаются результаты, которые не «идут» с первым заключением.

В этом случае эксперт обязан показать ошибку измерений длин сторон и углов, проверить точки установки инструмента, и, если разница в результатах больше допустимой погрешности, то надо сделать контрольные промеры. Рабочим масштабом экспертного заключения должен быть масштаб 1:500, в котором ведётся кадастровая съёмка.

Раздел земельных участков часто ведется по площади без экспликации БТИ. В таком случае рекомендуется брать разбивочный чертёж по красной линии поселения. Длины же задней части земельного участка определять согласно площади по ширине сопредельных границ с дальнейшей кадастровой съёмкой, разделом внутри участка и кадастровой съёмкой внутри участка.

Принцип внутреннего раздела земельного участка, построек и насаждений.

Перепланировка хозяйственных построек и насаждений согласно СНиП 2.07.01-89 «Планирование и застройка поселка городского типа», где внутренние постройки должны быть расположены от разделяющих заборов на расстояние не менее 1 м, а по красной линии - не менее 3 м, от кустарников - не менее 1 м, а деревьев - не менее 3 м от внутренних заборов. Внутренние заборы должны быть высотой не более 1,5 м и не иметь сплошного замощения (сетка или штакетник).

Несоблюдение данных рекомендаций в 95 случаях из 100 приводит к апелляционному обжалованию и возможно назначения повторной экспертизы, которая должна учесть предыдущие ошибки. Следует уделить внимание вопросу выноса в натуру размеров объектов землеустроительной экспертизы после вступления решения суда в законную силу.

Согласно исполнительному документу, выданному на основании вступившего в законную силу судебного решения, и Федеральному Закону «Об исполнительном производстве», вынос в натуру должен производиться судебным приставом-исполнителем с привлечением кадастрового инженера.

Но на практике факт привлечения специалиста при исполнении судебных решений по земельным спорам не принимается во внимание судебными приставами. Бывает, не являясь специалистами в вопросах землеустройства, судебные приставы самостоятельно выносят в натуру границы земельных участков, допуская серьезные ошибки, приводящие к повторному обращению в суд.

Угломерных измерений приставы не производят, т.е. происходит фиктивный вынос границ спорных участков. Составляется акт о невозможности исполнения по выносу объектов в натуру, без понимания текста решения с оформлением соответствующего постановления.

Указанные незаконные действия судебного пристава приводят к жалобам. В таких случаях хватило бы опроса специалиста, а убедившись в его компетенции исполнить вынесенное судебное решение.

Подобные "тяжбы" не редкость. Приставы работают медленно. Специалисты в штате нашей экспертной организации  есть. Обращайтесь.

 

Изменение вида разрешенного пользования.

Решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральным законом. Правовой режим земельного участка определяется градостроительным регламентом. В пределах границ территориальной зоны действует один градостроительный регламент. Изменить вид разрешенного использования земельного участка можно приведя его в соответствие с градостроительным регламентом.

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

- фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;
- возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
- функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;
- видов территориальных зон.

Реконструкция объектов недвижимости, строительство новых объектов, осуществляются в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

 

Консультации эксперта землеустроителя. 

I. Судебные вопросы об определении порядка пользования земельным участком:

- Произвести раздел земельного участка согласно долям?
- Каков фактический порядок пользования земельным участком?
- Соответствуют ли размеры земельных участков правоустанавливающим документам?
- Каковы фактические размеры земельных участков №...и №..., находящихся ... и какова их площадь?
- Каковы размеры земельного участка домовладения и соответствуют ли они правоустанавливающим документам (если таковые имеются)?
- Возможен ли раздел земельного участка (определение Порядка пользования) в соответствии с идеальными долями с учетом нормативных требований?
- Какие имеются возможные варианты порядка пользования земельным участком в соответствии с размером доли каждого из совладельцев в праве собственности на дом?

"Написание ходатайств".

II. Судебные вопросы при межевании границ земельных участков:

- Каковы размеры этих участков по правоустанавливающим документам?
- Каковы фактические размеры земельных участков №... и №... находящихся по адресу …...и их площадь?
- Определить прохождение границ между участками в соответствии с правоустанавливающими документами?
- Соответствуют ли границы земельного участка в  правоустанавливающих документах фактическим размерам?

"Перенос границы (межи) участка".

---

 

С уважением, Олег Чегин. 
OlegChegin@Mail.ru
тел.: (495) 226-45-46

#юристОлегЧ