СТРОИТЕЛЬНЫЙ
ЭКСПЕРТ

1. "Экспертные ошибки"
2. "Влияние на эксперта"
3. "Образцы ходатайств"
4. "Рецензия на заключение эксперта" 

​Давно уже имел я намерение написать судебную историю какого-нибудь города (или райцентра) в данный период времени, но разные обстоятельства мешали этому предприятию. Преимущественно же препятствовал недостаток в материале, сколько-нибудь достоверном и правдоподобном. Ныне, «роясь в городском архиве», я случайно напал на довольно объемистую связку тетрадей, носящих общее название "Городские поБеды", и, рассмотрев их, нашел, что они могут служить немаловажным подспорьем (в деле моего намерения предупредить подрядчика о кознях и лукавых планах заказчика).

Строительный аудит

Содержание "поБед" довольно однообразно; оно почти исключительно исчерпывается биографиями начальников (и их сынков), в течение почти целого десятилетия владевших судьбами города, и описанием «замечательнейших» их действий, как-то: судебные тяжбы, взыскания и подставы под уголовное преследование.

И так, начну с первого примера о необходимости акта строительной экспертизы...

Компания «Интерсия», бывший подрядчик строительства отеля Four Seasons в Петербурге, должна выплатить заказчику – фирме «Тристар инвестмент холдингс» – суммы неосновательного обогащения, штрафы и убытки (Арбитражное дело №А40-19825/2013). Заказчик проекта – «Тристар» ранее 2009г. оценивал стоимость проекта более чем в $200 млн.

А через три года «Тристар» расторг контракт (с подрядчиком «Интерсия»), объяснив это нарушением сроков и плохим качеством работ. Когда «Интерсия» подрядчик уходила с объекта, он был практически завершен. «Тристар», в свою очередь, требовал с подрядчика 1,5 млрд руб. и $62 млн.

На прошлой неделе (в июле 2016г.) Следственный комитет России по Санкт-Петербургу возбудил уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 Уголовного кодекса (мошенничество в особо крупном размере), при реставрации памятника под гостиницу Four Seasons.

«Злоумышленники подготовили подложные документы, содержащие ложные сведения об объемах выполненных работ, и представили их для оплаты заказчику, получив тем самым деньги в размере более 600 млн руб.», – сказано в сообщении Следственного комитета России.

Подобные судебные решения, когда штрафы и неустойки значительно превышают стоимость контракта, встречаются редко, как правило, судьи снижают их до разумного предела, если, конечно, не доказан явный злой умысел со стороны ответчика (но не в этом случае).

Несмотря на то что «Тристар» заявил о своих претензиях до банкротства «Интерсии», он окажется в третьей очереди с остальными кредиторами. А если активов у «Интерсии» не хватит и следствие докажет преступный умысел совладельца компании, он тоже может быть привлечен к субсидиарной ответственности.

Вывод из подобного рассказа прост – «Когда ты слабей заказчика, то подписывать акты выполненных работ, зови эксперта (со статусом «судебный»)». Расторгнуть договор может любой заказчик, а подписанный «Акт выполненных работ» – не расторгнешь.

 

Вопрос эксперту

I. Вопросы определения качества строительно-монтажных работ:

1. Какие отступления от нормативов допущены при выполнении строительно-монтажных (ремонтных) работ?
2. Какова стоимость работ по устранению дефектов, образовавшихся при проведении монтажных работ?
3. Соответствуют ли выполненные строительно-монтажные работы требованиям нормативных документов (ГОСТ, СНиП и т.д.)?
4. Соответствует ли жилой лом под литерой «...», расположенный по адресу: ……… градостроительным, строительным нормам и правилам?

 

II. Вопросы при определении стоимости объектов недвижимости:

1. Какова стоимость незавершенного строительства?
2. Какова рыночная (или иная) стоимость затопленного, сгоревшего, разобранного, поврежденного залитием здания (квартиры, домовладения, гаража и дачного дома и т.д.)?
3. Какова рыночная (или иная) стоимость объекта недвижимости (зданий, квартиры, домовладения, гаража, земельного участка и др.)?
4. Какова остаточная стоимость строительных материалов и полуфабрикатов?

 

III. Вопросы по определению соответствия проектной документации объемов фактически выполненных работ:

1. Соответствуют ли объемы работ и расценки в представленных актах формы КС-2 фактически выполненным? Если нет, то в чём конкретно?
2. Каковы фактический объем и стоимость строительно-монтажных работ, проведенных подрядчиком при строительстве капитального ремонта (реконструкции) объектов различного назначения?
3. Каков объем и стоимость работ, предусмотренных проектом?
4. Какова стоимость невыполненных работ, предусмотренных проектно-сметной документацией?

 

IV. Вопросы при разделе домовладений:

1. Каковы реальные доли совладельцев будут при вариантах раздела домовладения?
2. Каковы варианты раздела домовладения и земельного участка согласно идеальным долям или по долям, близким к идеальным?
3. Каков размер денежной компенсации за отступление от идеальных долей при разделе дома в натуре?
4. Какова стоимость переоборудования здания (квартиры, офиса, торгового или бизнес центра), связанного с вариантами раздела?
5. Возможен ли с технической точки зрения раздел дома в натуре с отступлением от размера долей каждого из совладельцев в праве собственности на дом?
6. Возможен ли с технической точки зрения раздел дома в натуре в соответствии с размером доли каждого из совладельцев в праве собственности на дом, если нет, то почему?
7. Какова рыночная стоимость каждой доли дома после его раздела?
8. Определить стоимость переоборудования, необходимого для перепланировки домовладения?
9. Какова рыночная (или иная) стоимость домовладения?

 

V. Самовольное строительство:

1. Соответствует ли возведённое строение проекту?
2. Соответствует ли возведённое (проектируемое) строение требованиям СНиП? 
3. В случае несоответствия самовольного строения СНиП и Градостроительным требованиям, какие именно нарушения допущены?

 

VI. Иные вопросы судебному строительному эксперту:

1. Чем качество дорожного покрытия не соответствует строительным нормам?
2. У проведенной перепланировки есть нарушения СНиП?
3. Где возведенное строение не соответствует проекту?
4. У возведенного строения есть дефекты?
5. На каких нормах должен основываться проект?
6. Определите причины обрушения и дефекты не подлежащие восстановлению.
7. В каких элементах здания допущены нарушения проекта?
8. Определить минимальную площадь земельного участка для обслуживания зданий и сооружений.
9. Какова стоимость восстановительного ремонта квартиры, (помещения, офиса, магазина и т.п.), связанного с залитием?
10. Какие повреждения образовались в результате залития квартиры (помещения, офиса, магазина и т.п.)?
11. Какова причина залития квартиры №... (помещения, офиса, магазина и т.п.), расположенной по адресу...?