ЭКСПЕРТИЗА ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ

 

"История" объектов недвижимости.

Поиск квартиры успешно завершен. Юрисконсульту предстоит заняться ответственным делом, проверкой юридической чистоты приобретаемого жилья. Если Вы сомневаетесь в компетенции юриста предлагаю обратиться к одному из наших экспертов - к эксперту по инвестициям в недвижимость. Если Вы приобрели квартиру на вторичном рынке, значит, в ее истории уже числится собственник и не один. Поэтому проверка юридической чистоты квартиры – сбор информации лицах, проживавших в прописанных (зарегистрированных) квартире. Это делается для того, чтобы исключить возможность внезапного появления и предъявления прав на квартиру кого-то из бывших жильцов.

 

Первое это тщательный анализ выбывших (умерших) лиц: если были умершие – сверяются даты смерти, номера свидетельств, уточняется, не были ли эти смерти насильственными; если бывшие жильцы выехали – выясняется, куда они выписаны, действительно ли проживают сейчас по новому адресу, проверка лиц, призванных в армию, осужденных или находящиеся в домах престарелых, то они имеют право на постановку на регистрационный учет в том месте, откуда выбыли, и потому единственный способ обезопаситься – разыскать этих людей и взять у них письменное обязательство о том, что на квартиру они не претендуют. Также необходимо проверить, не состоит ли кто-либо из бывших и нынешних собственников квартиры на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах, сделки с такими собственниками по определению рискованнее.

 

Второе важное направление проверки – анализ по линии документов собственности. Для этого обращаются в Главное управление по Москве Федеральной регистрационной службы (ГУ ФРС, в обиходе – Регистрационная палата), где берется выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). В ней прослеживается вся история квартиры с момента ее приватизации, все смены собственников. Обязательно проверяется соответствие данных паспортного стола и ЕГРП – одни и те же ли лица там фигурируют?

 

Третье, нужно удостовериться, что не нарушены права несовершеннолетних, проживавших в квартире. Одна из возможных зон риска в этом вопросе – участие детей в приватизации. Дело в том, что до 1993 года несовершеннолетних не включали в число собственников квартиры. Впоследствии такая практика была признана незаконной, но многие квартиры были приватизированы именно таким образом, и сейчас дети (которые за это время как раз стали совершеннолетними) вполне могут обратиться в суд с требованием выделить им долю квартиры

 

И четвертое наиболее сложно проверить такую проблему юридической истории квартиры – анализ потенциальных наследников, особенно если объект недвижимости был унаследован по закону после мужчины. Общественные традиции таковы, что после развода дети, как правило, остаются с матерью. Если наследодателем выступает женщина, можно с большой уверенностью сказать, что все ее наследники налицо. Если квартира наследуется по мужской линии, то поручиться, что помимо данных наследников не было других детей, не может никто. Иногда эти дети живут в других городах и годами не знают о наследстве. Срок исковой давности по ГК – три года, но в каждом случае суд может продлить его, исходя из обстоятельств дела, например, если человек просто не знал о смерти отца, это достаточно веский аргумент».

 

 Стоимость письменных консультаций.

 

 

Сносить, нельзя, оставить?

Бывают в жизни огорчения – «получив уведомление о том, что принадлежащая вам недвижимость попадает под снос в виду «родившейся гос.программы», рекомендуем прежде всего проверить, вправе ли государственный орган «выносивший в муках» эту «благую для граждан программу», принимать такое решение.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 279 Гражданского кодекса РФ решение должно быть принято федеральным или региональным органом исполнительной власти, а никак не органами местного самоуправления. Проверяйте у госоргана, компетенцию, «рожать» подобные программы.

Помните, что порядок «вынашивания» подобных решений определяется федеральным земельным законодательством. А возможно ли снести недвижимость, если предполагаемое использование земли невозможно без прекращения права собственности на здания, строения, сооружения (п. 1 ст. 239 Гражданского кодекса РФ).

 

 

Ограбление, по... "соседски".

Близкий сосед лучше дальней родни? Поджог сарая как средство отъема соседом вашей земли на берегу озера.

Обратился к нам погорелец, но обратился он спустя две недели после вынесения решения по его (как он думал) погорельскому делу. Как выяснилось позже, его близкий сосед по земельному участку «положил глаз» на нажитую непосильным трудом землицу.

Скажу сразу, – «Стройтесь как можно дальше от соседей. Горят все. А в нашем случае, подозрительное самовозгорание».

 

А случилось это обычным весенним днем. Клиент с семьей приехал отдохнуть на свой земельный участок, а заодно и спланировать место строительства дачки, сарайчика и прочих построек. Настроение отличное, а тут и соседи добродушные – на рюмку чая приглашают и отказываться неудобно. Предложение «добропорядочного» соседа, построить гараж с одной общей стеной было необычным и с точки зрения экономии приемлемым. Клиент согласился. Пожали руки и к осени, гаражи с одной общей стеной стояли на меже участков.

 

Но буду краток. Весной следующего года, сгорел гаражик «добропорядочного» соседа. Причем сгорел весь - с оборудованием и всем дорогим ему имуществом. Все до последнего гвоздя задокументировано пожарными Все что нажито непосильным трудом! Три снегоходаyamaha, три квадроцикла, автомобиль три (здесь приведен краткий список, опись имущества на пяти листах приобщена к материалам дела). А оценщиками оценено… - оценено в стоимость земельного участка нашего клиента. Как выяснилось позже из материалов постановления, пожарные установили факт поджога со стороны клиента.

 

Суд был скорым, решение суровым, приставы добросовестны. Отобрали участок. Рассказ не ложь, а в нем намек, добрым людям урок – всегда и везде ставьте под сомнение и обжалуйте любой документ любого чиновника, в том числе и пожарного, и оценщика, и эксперта, и судьи, и пристава. Контролируйте сроки обжалования. Дружите и с юристами, и с судебными экспертами.

***

С уважением, Олег Чегин. 
OlegChegin@Mail.ru

Инвестор - в суд за собственностью

Клиент купил в марте квартиру в строящемся доме, оформлено все было как заключение договора о переуступке прав требования. В апреле дом приняла госкомиссия, но до сих пор никаких документов о собственности не оформляется - в фирме, с которой заключен договор, говорят что ДСК поднял цены и по ценам которые прописаны в договоре отдавать квартиры не хочет.

Как быть в такой ситуации? Кто отвечает за своевременное оформление документов и есть ли для них какие-то ограничения на сроки, в которые они должны их оформить?

В соответствии с действующим законодательством регистрация прав собственности на недвижимое имущество происходит в месячный срок, но чтобы зарегистрировать вновь возникшие права нужно собрать всю необходимую для этого документацию: Акт государственной комиссии; Акт реализации инвестиционного контракта; Протокол поквартирного распределения долей; получить обмеры БТИ и зарегистрировать кондоминиум, а также собрать другие документы.

Подписание и сбор этих документов может осуществляться только после сдачи дома в эксплуатацию. Подготовка и подписание большей части перечисленных документов осуществляется заказчиком (застройщиком) и инвестором, сроки оформления во многом зависят от подписания этих документов. В случае если дом сдан, Вы можете обратиться в суд с требованием оформить квартиру в Вашу собственность на основании договора уступки.

О проблемных пунктах оформления договора о переуступки прав требования, говорится в этом i-журнале.

С уважением, Олег Чегин.
OlegChegin@Mail.ru
(495) 226-45-46

#юристОлегЧ